尴尬！西安紫薇·花园洲业主停完车后门却难打开

李女士的父亲2020年12月底在西安市紫薇·花园洲小区买了一个车位，因种种原因尚未正式收车位。最近李女士发现把车停在车位上时连开车门都困难，需要挤着才能上车。经测量，实际使用面积达不到合同约定的大小。那么按照住建部《车库建筑设计规范》，车位的长和宽最小应该是多大？遇到了这样的事该怎么办？

   合同约定车位建筑面积24.94平方米

   现场测量实际使用面积不到12平方米

紫薇·花园洲小区位于浐灞生态区世博大道与会展路交叉口东边，8月21日，接到李女士反映的情况后，华商报记者到该小区进行了实地察看。

李女士的父亲购买的车位于7号楼下负一层，右边靠着柱子。左边还有两个车位，三个车位中间用两条车位线分隔开来，其中最左边的车位也靠着柱子。

并排停在该区域的三辆车，两边的车型大小差不多，中间的车型相对较小。

李女士家的车是一辆雷克萨斯RX300，根据4S店提供的标准尺寸，车长4.89长，宽1.895米。她试着打开左侧驾驶室车门，即便已经顶着中间的小车车身，也只能打开一个不大的角度，体形偏瘦的她需要挤着才能上车。打开右侧副驾驶位车门，因为有柱子近距离顶着也只能打开一个小角度，仍需挤着身子才能上去。车位长度勉强够用，但由于车把车位占得满满当当，站在车头前需弯腰低头才能看到地面上的车位编号。

根据网签备案合同的表述，李女士家购买的车位预（实）测建筑面积共24.94平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，分摊共有建筑面积12.22平方米。

地上施划的车位线宽度为10-11厘米。经现场用卷尺测量，李女士家的车位长度约5米。而车位右边的柱子已经压占到了右侧车位线的中间，顶着柱子量起，到左侧车位线的垂直中间点，宽度为2.38米。根据该测量数字计算，其车位实际使用面积仅11.9平方米。

中间车位的业主是黄先生，在其车位合同上，关于面积的表述和李女士家车位的合同表述完全一样。但他现场用卷尺测量，其车位宽度（两侧车位线中间点之间的直线距离）只有2.37米。

黄先生说，由于两边车位距离柱子太近，导致两边的车位停车后，中间车位实际能使用的空间更小，开门和停车也很不方便。他现场打开车门，也无法完全展开，需小心翼翼才能避免磕碰两边的车身。据他介绍，买车位花了13万元。

最左侧的车位，情况和这两个车位也基本一样。

李女士说，去年开发商曾发过通知让12月30日收车位，但当时受疫情影响没有收，后来开发商再没给发过通知。直到目前，据她从物业公司了解的情况，开发商尚未把地下车位移交给物业公司，车位也还没有验收完。因为车位实际能使用的面积和合同约定面积不符，导致停车不方便，她和其他业主曾就此向开发商和物业公司反映过，但开发商一直未给任何回复。

   规范要求：

   小型车车位宽度不得小于2.4米、长度不得小于5.1米

   机动车与柱子之间的最小净距不能小于0.3米

那么关于商品房小区地下车位的大小，国家是如何规定的？

华商报记者查询住建部2015年发布的《车库建筑设计规范》（编号JGJ100-2015，自2015年12月1日起实施）发现，其中规定机动车库应根据停放车辆的设计车型外廓尺寸进行设计。在该规范中的《机动车设计车型的外廓尺寸》表中，小型汽车外廓尺寸的总长、总宽、总高分别为4.80米、1.80米、2.00米。

规范中还规定了机动车之间以及机动车与墙、柱、护栏之间的最小净距。其中对微型车、小型车的具体规定为：平行式停车时机动车间纵向最小净距1.2米；垂直式停车、斜列式停车机动车间纵向最小净距0.5米；机动车间横向最小净距0.6米；机动车与柱间最小净距0.3米；机动车与墙、护栏及其他构筑物间最小净距为纵向0.5米、横向0.6米。

在“小型车的最小停车位、通（停）车道宽度”表中，对于垂直式后退停车方式规定为：垂直通车道方向的最小停车位宽度We1为5.3米，We2为5.1米；平行通车道方向的最小停车位宽度为2.4米；通（停）车道最小宽度为5.5米。

该怎么理解《车库建筑设计规范》中的专业表述？华商报记者采访了一位建筑设计专业人士。

据这位专业人士介绍，商品房小区的地下停车位，一般就是按照小型汽车的外廓尺寸来进行建筑设计的，即在设计时是按照车辆的总长为4.80米、总宽为1.80米、总高为2.00米的大小来进行设计的。

根据住建部发布的《车库建筑设计规范》，小型车位的宽度最小不能小于2.4米，长度最小不能小于5.3米（即We1）。而对于采用纵向相邻车位车尾对车尾的垂直式后退停车方式的停车位，可以再折减20公分，即最小不能少于5.1米（即We2）。

而相邻两辆小型车横向之间的净距最小不能小于0.6米；采用垂直式后退停车方式（即车尾对车尾，停车时需倒车入库，这也是大多数商品房小区地下车库普遍采用的停车方式）和斜列式停车方式（倾角30°、45°、60°）的两辆小型车之间纵向净距最小不能小于0.5米，采用平行式停车（即侧位停车）方式的两辆车纵向净距最小不能小于1.2米。

此外，机动车与柱子之间的最小净距不能小于0.3米；与墙、护栏及其他构筑物之间的净距纵向最小不能小于0.5米、横向最小不能小于0.6米。之所以做这样的规定，既是为了保证停车的方便，也是为了兼顾空间利用效率。

据了解，2021年10月28日，住建部办公厅曾发过《车库建筑设计规范（局部修订条文征求意见稿）》，其中对“机动车之间以及机动车与墙、柱、护栏之间最小净距”表格后的“注”增加了一项说明，内容为“当机动车与柱间净距满足上表要求，但由于柱与机动车相对位置不合理而影响机动车开门及驾乘人员下车时，应优化柱子与机动车的相对位置或将净距扩大为0.6m，以满足使用要求。”

据该专业人士介绍，在局部修订条文征求意见之后，截至目前尚无新的发布，目前实施的依然是2015年发布的规范。

  售楼部：之前也接到过业主反映同样问题

李女士说，按照《车库建筑设计规范》，她家的车型虽然比小型汽车外廓尺寸的总宽1.8米要宽一点，为1.895米，但若车位在建设时真正是按照2.4米宽、5.1米长、机动车和柱子间的间距最小净距不小于0.3米的来执行的话，停车应该不至于如此困难。正是因为车位的长、宽以及和柱子之间的距离都没有达到规范要求，导致她家花了十几万元买的车位却连开车门上下车都困难。旁边的两个车位也是因为同样原因导致使用体验很差。

这样的问题究竟该如何解决？华商报记者联系了开发商，开发商让先联系售楼部。而该项目售楼部工作人员表示，他们只是代理销售公司，也有过其他业主向他们反映车位面积的问题，现在他们销售车位会用尺子去测量，但他们无法给予答复，会就此问题向开发商反映。

据了解，紫薇·花园洲小区开发商为西安丰钜房地产开发有限责任公司。

  律师观点：业主可要求解除合同或要求赔偿

遇到这种问题，业主该如何维护自己的权益？

陕西言锋律师事务所主任律师贾涛认为，如果合同约定面积和实际测量面积相差较大或面积符合约定但因设计缺陷或障碍物等原因严重影响正常使用，导致约定的停车目的实现不了，业主有权要求解除合同并退款。如果不愿意退车位，也可以要求开发商进行赔偿：除了可要求开发商赔偿面积差价，还可以请司法鉴定机构针对因实际使用面积不够导致车位可停的车型受限，利用率大大降低等诸多方面进行评估，据此要求开发商赔偿车位整体价值贬损的损失。例如，购买10㎡的车位价值10万元，据实际测量后车位仅有7㎡，此时的车位实际使用价值可能仅有5万元，消费者可要求开发商就车位价值贬损的损失进行赔偿。此外，业主也可以向开发商提出更换符合约定面积车位的要求，来解决停车问题。

华商报记者 石铮 文/图